L’acquisizione delle aree edificabili in diritto di superficie e la costruzione dei primi fabbricati della cooperativa Castello risale alla seconda metà degli anni ’70.
Fase edificatoria (1977-1989)
Le prime 30 assegnazioni di alloggi sono avvenute nel 1977 a Coccanile (Comune di Copparo). Nel Comune di Ferrara, l’ampio complesso di fabbricati che indentificano l’area tra le nuove strade di via Allende e Via Panetti nel quartiere “Barco” (comprendente 6 fabbricati con 290 alloggi, di cui 11 di proprietà dell’ex IACP) è stato completato nei due anni successivi.
Questi interventi sono stati realizzati con tecnologie costruttive industriali a “tunnel”: innovative per l’epoca e relativamente economiche, ma che hanno evidenziato sin dall’inizio una elevata incidenza di spese di manutenzione ed elevate dispersioni termiche.
Negli anni immediatamente successivi sono stati realizzati i grandi interventi nel quartiere di via Bologna (Ippolito Nievo, 120 alloggi) e in Via Baarlam (16 alloggi all’interno di un complesso condominiale di 136 alloggi), oltre ad altri minori in diverse località della Provincia: Tamara e Malborghetto (12 e 28 alloggi). Questi ultimi interventi sono stati realizzati con tecnologie costruttive più tradizionali, strutture portanti con travi e pilastri in cemento armato e mattoni.
Fase della crisi (1989-1992)
La prima fase dell’attività edificatoria della coop Castello si è conclusa alla fine degli anni ’80. La Castello aveva realizzato fino a quel momento 530 alloggi tutti assegnati ai soci e 18 tra uffici e negozi.
In quegli anni tuttavia si determinò una grave crisi di fiducia tra base sociale e il gruppo dirigente della cooperativa che sembrò minarne la sopravvivenza e la missione originaria.
L’elevata inflazione degli anni ‘70 e ‘80 e l’insufficienza dei contributi pubblici destinati al contenimento degli interessi passivi gravanti sui mutui accesi per l’edificazione, determinarono una situazione di grave squilibrio finanziario, che impose forti aumenti dei canoni richiesti come corrispettivo per l’assegnazione e destinati prevalentemente a ripagare le rate dei mutui, fino al punto da superare in alcuni casi il valore “dell’equo canone” calcolato per l’affitto di appartamenti di analoga dimensione.
In quegli anni la missione originaria della cooperativa, cioè quella di dare una risposta “solidaristica” e “permanente” alla domanda di case a condizioni sostenibili per una base sociale formata prevalentemente da giovani operai e impiegati, sembrava destinata a fallire.
Una crisi di fiducia che è stata gradualmente superata nei tre anni successivi, grazie all’ottenimento di contributi integrativi che hanno consentito di riequilibrare finanziariamente la cooperativa e con l’adozione di nuovi regolamenti interni, la costituzione di comitati di soci per la gestione dei fabbricati, ma soprattutto con la stabilizzazione dei canoni di assegnazione in un contesto di progressiva riduzione degli oneri finanziari e di ripresa della economia italiana dopo la crisi del 1992.
La fase del consolidamento
Nei venticinque anni successivi la Castello, tuttavia, ha sospeso la fase edificatoria limitando la propria attività alla manutenzione dei fabbricati e degli alloggi realizzati ed alla gestione delle liste di attesa dei soci, provvedendo al ripristino delle graduatorie e dei bandi di assegnazione dopo il rilascio di alloggi da parte dei precedenti assegnatari. La nuova missione della cooperativa in questo periodo si è andata delineando quindi sostanzialmente nella “salvaguardia del patrimonio abitativo, nella riassegnazione degli alloggi rilasciati ogni anno e nella gestione delle spese condominiali”.
Si è andata affermando la prassi di ripristinare a nuovo ogni alloggio, prima della riassegnazione, con interventi che andavano dalla semplice tinteggiatura e messa norma dell’impianto elettrico, alla sostituzione di porte e infissi danneggiati, fino alla sostituzione completa di pavimenti e sanitari. In questo modo si è assicurato il mantenimento di uno standard qualitativo non solo del fabbricato ma anche degli appartamenti.
Dal 1990 ad oggi, sono stati riassegnati mediamente 15 alloggi all’anno, per un to-tale di oltre 350 alloggi ad altrettanti nuovi soci.
A fronte però di liste di attesa molto più consistenti.
Da segnalare che la stragrande maggioranza dei rilasci di alloggi era dovuta nel corso di questo lungo periodo, all’acquisto di una nuova abitazione e, in molti casi, queste abitazioni erano edificate dalle cooperative di abitazione a proprietà divisa operanti sul territorio provinciale. Si era andata realizzando quindi, nei fatti, una filiera cooperativa in grado di dare risposte diversificate alla evoluzione dei bisogni abitativi della nostra base sociale e della popolazione del territorio.
Il ruolo della cooperazione di abitanti a Ferrara e il Consorzio Servizi Urbani
Il ventennio successivo alla prima edificazione della Castello ha visto pertanto nella Provincia di Ferrara il protagonismo delle cooperative di abitazione a proprietà divisa facenti riferimento al Gruppo cooperativo SEFIM. L’attività edificatoria a proprietà indivisa tuttavia non si è del tutto interrotta, ma è continuata grazie al Consorzio Servizi Urbani (CSU), un consorzio cooperativo a proprietà mista (divisa e indivisa) di cui la Castello si era associata unitamente a cooperative di abitazione a proprietà divisa e alla cooperativa Treponti di Comacchio.
Le liste di attesa della Castello che non trovavano sufficiente risposta nel normale turnover degli alloggi, hanno trovato uno sbocco anche nella nuova offerta abitativa del Consorzio.
Il CSU. ha realizzato, tra la fine degli anni ’90 e il decennio successivo, numerosi interventi edilizi in varie località e quartieri di Ferrara (a Pontelagoscuro, Villa Fulvia, Foro Boario, Via Melograno, S. Martino), tutti caratterizzati da fabbricati di minori dimensioni (da 3 fino ad un massimo di 30 alloggi). Dopo il 2010 ha iniziato la costruzione di alloggi a Porto Garibaldi, Ferrara, Barco e a Comacchio, caratterizzati da una maggiore attenzione alle nuove normative energetiche.
In particolare gli ultimi interventi realizzati nel 2014 al Barco (12 alloggi) e a Comacchio (29 alloggi) sono stati costruiti in classe A con riscaldamento a pavimento.
Nel 2016 la Cooperativa Castello ha incorporato il Consorzio Servizi Urbani, con tutto il suo patrimonio abitativo a proprietà indivisa (214 alloggi). A seguito della fusione la Castello ha aggiunto alla propria “mission” anche la possibilità di partecipare a programmi edilizi per la proprietà divisibile e di edificare pertanto abitazioni da assegnare in proprietà al socio.
Il primo intervento a proprietà divisa della nuova Castello è già in corso di realizzazione a Comacchio, con tre alloggi ad elevato risparmio energetico a completamento del programma Raibosola avviato in precedenza dal CSU.
